Consejos:

Tipos de Hipotecas más Comunes

Estos son algunos ejemplos de los tipos de hipotecas más comunes:

Hipoteca con tasa ajustable combinada (Hybrid Adjustable Rate Mortgages, ARMs): Esta es una hipoteca que se va cancelando por medio del pago de cuotas fijas durante los primeros años y luego se convierte en un préstamo de tasa variable. Algunas de estas hipotecas combinadas tienen nombres tales como ARM 2/28 ó 3/27: el primer número corresponde a la cantidad de años durante los cuales se aplicará una tasa fija y el segundo número se refiere a la cantidad de años durante los cuales se aplicará una tasa ajustable. Otro tipo de hipotecas de tasa ajustable combinada son las conocidas como ARM 5/1 ó 3/1: el primer número corresponde a la cantidad de años durante los cuales se aplicará una tasa fija y el segundo número se refiere a la frecuencia de los cambios o ajustes de la tasa. Por ejemplo, en una hipoteca de tasa ajustable combinada (hybrid) o ARM 3/1 se aplicará una tasa de interés fija durante tres años y a partir de entonces se ajustará la tasa cada año.

Hipoteca con tasa ajustable (Adjustable Rate Mortgages, ARMs). Esta es una hipoteca a la que se le aplica una tasa de interés ajustable desde el inicio, lo cual significa que los montos de sus pagos mensuales cambiarán con el transcurso del tiempo.

Hipoteca con tasa fija (Fixed Rate Mortgages): Esta es una hipoteca a la que se le aplica una tasa fija durante toda la duración del préstamo; el único cambio que podría afectar el monto de sus pagos resultaría de las variaciones de los montos en concepto de impuestos y seguro en el caso de que usted tenga establecida una cuenta escrow con la entidad de préstamo.
 

Tipos de Hipotecas

Con una hipoteca a tasa fija, la tasa de interés sigue siendo la misma durante el plazo del préstamo. Pero con un ARM, la tasa de interés cambia periódicamente, normalmente con relación a un índice, y las mensualidades pueden subir o bajar de acuerdo a ese índice.

Los acreedores generalmente cobran tasas de interés iniciales más bajas para los ARM que para las hipotecas a tasa fija. Esto hace a los ARM más accesibles para su bolsillo al inicio que una hipoteca a tasa fija por el mismo monto. También significa que usted podría calificar para un préstamo mayor porque los acreedores a veces toman esta decisión basándose en sus ingresos actuales y los pagos del primer año. Además, su ARM podría ser más económica a largo plazo que una hipoteca a tasa fija. Por ejemplo, si las tasas de interés permanecen constantes o disminuyen.

A pesar de estas ventajas, usted tiene que medir el riesgo de que un incremento en las tasas de interés podría resultar en mensualidades más altas en el futuro. De usted depende el obtener una tasa más baja con un ARM a cambio de asumir un riesgo mayor. Aquí hay algunas preguntas que usted necesita considerar:
Cargos por la tasación del inmueble para estimar el valor de su casa
¿Es probable que mis ingresos aumenten lo suficiente como para cubrir pagos más altos si las tasas de interés aumentan?
¿Contraeré otras deudas considerables tales como un préstamo para un automóvil o educación en un futuro cercano?
¿Cuánto tiempo pienso ser dueño de esta casa? (Si usted tiene planes de vender pronto, las tasas de interés en ascenso no podrían plantear el problema que causarían si usted piensa ser dueño de la casa por un largo tiempo.)
¿Pueden aumentar mis pagos aún cuando las tasas de interés generalmente no aumentan
Cómo funcionan las Hipotecas ARMs: Características básicas

El período de ajuste - Con la mayoría de los ARM, la tasa de interés y las mensualidades de la hipoteca varían cada año, cada tres años, o cada cinco años.

Sin embargo algunos ARM sufren cambios de tasa y de pagos más frecuentes. El período entre un cambio de tasa y el próximo es denominado “período de ajuste.” Un préstamo con un período de ajuste de un año es llamado un ARM a un año y la tasa de interés puede cambiar una vez por año.

El índice - La mayoría de los acreedores sujetan los cambios de tasas de interés de los ARM a los cambios en una “tasa índice.” Estos índices generalmente suben y bajan junto con el movimiento de las tasas de interés. Si la tasa índice sube, también lo hará su tasa hipotecaria en la mayoría de los casos, y usted probablemente tendrá que pagar mensualidades más altas. Por el contrario, si la tasa índice baja, su mensualidad podría bajar.

Los acreedores basan las tasas de los ARM en una variedad de índices. Entre los índices más comunes se encuentran las tasas a uno, tres o cinco años de las Letras del Tesoro. Otro índice común es el costo promedio nacional o regional de fondos de asociaciones de ahorro y préstamo. Unos cuantos prestamistas usan su propio costo de fondos como índice, lo cual les brinda más control que el usar otros índices. Usted debería preguntar que índice será utilizado y la frecuencia con que éste cambia. También pregunte cuánto ha fluctuado en el pasado y dónde se anuncia.

El margen - Para establecer la tasa de interés en un ARM, los acreedores le agregan a la tasa índice algunos puntos de porcentaje llamados el “margen.” El monto del margen puede variar entre un acreedor a otro, pero usualmente es constante durante el plazo del préstamo.

Tasa índice + margen = Tasa de interés ARM

Digamos, por ejemplo, que usted está comparando ARM ofrecidos por dos acreedores distintos. Ambos ARM tienen plazos de 30 años y un principal (cantidad solicitada en préstamo) de $65.000.

Ambos prestamistas usan la tasa a un año de las Letras del Tesoro como índice. Pero el primer acreedor usa un margen del 2% y el segundo acreedor usa un margen del 3%. Aquí se ve cómo esa diferencia en el margen afectaría a su pago mensual inicial.

Al comparar ARM, tenga en cuenta tanto el índice como el margen para cada tipo u opción de préstamo. Algunos índices serán por valores mayores, pero generalmente conllevarán márgenes más bajos. Asegúrese de hablar del margen con su acreedor.
   
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